Wohnungspolitik sozial gestalten: Für bezahlbaren Wohnraum, fundierten Wohnungsbau und zielgerichtete Wohnungssanierung

Veröffentlicht am 25.04.2013 in Beschlüsse

Auf unserer Mitgliederversammlung am 18.04.2013 haben wir uns für eine Neuausrichtung des sozialen Wohnungsbaus ausgesprochen, die auch den Menschen mit niedrigem Einkommen ermöglicht, in einer bezahlbaren Wohnung in gutem Zustand und guter Lage zu wohnen. 

Einleitung

Die Wohnraumsituation in Gesamtdeutschland, wie auch in Baden-Württemberg, ist im Wesentlichen von drei Faktoren bestimmt:

Erstens gibt es ein großes Ungleichgewicht zwischen wachsenden und schrumpfenden Gemeinden, dies fällt zudem oft mit der unterschiedlichen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Land und in Ballungsgebieten zusammen, sowie mit der Bevölkerungsentwicklung ganzer Regionen (Zu- bzw. Abwanderung, je nach wirtschaftlicher Entwicklung der Region), wie zum Beispiel Teilen der "neuen" Bundesländer, ländliche Gebiete in den "alten" Bundesländern, aber auch des Ruhrgebiets. Verallgemeinert dominiert in wachsenden Ballungsräumen der Wohnraummangel, während es auf dem Land partiell und in schrumpfenden Ballungsgebieten generell zu Wohnungsleerstand kommt.[1]

Zweitens ist die Situation von der sich grundsätzlich verändernden Gesellschaft geprägt, so gibt es im Jahr 2013 deutlich mehr Single-Haushalte, vor allem in den Städten, als noch vor zehn Jahren, und die fortschreitende Alterung der Gesellschaft stellt an die Wohnraumpolitik ebenfalls besondere Anforderungen, da älter werdende Menschen auch länger eigenen Wohnraum, mit mitunter speziellen Anforderungen für altersgerechtes Wohnen, benötigen. Zusätzlich steigt durch die geforderte Flexibilität der abhängig Beschäftigten auch der Anteil an Menschen mit (Zweit- oder Dritt-) Wohnungen in verschiedenen Städten gleichzeitig.

Drittens muss konstatiert werden, dass in vielen Gemeinden in den letzten drei Jahrzehnten beständig zu wenig neuer Wohnraum geschaffen wurde. Entstanden noch vor 15 Jahren bundesweit 800 000 Mietwohnungen in zwei Jahren, so waren es zwischen 2010 und 2012 nur noch 70 000 - das entspricht einer Verringerung auf gerade einmal ein Zehntel. Dies liegt unter anderem an Kürzungen im sozialen Wohnungsbau der Länder und der mangelhaften Finanzierung von Ländern und Kommunen (die hier seit der Förderalismusreform I gemeinsam zuständig sind) durch Steuergelder, weswegen sich kleine Kürzungen in der Bauförderung und den Bauinvestitionen der kommunalen Wohnbauträger über die Jahrzehnte zu großen Lücken im Wohnungsangebot summiert haben.

Diese drei Entwicklungen führen dazu, dass gerade in attraktiven Städten seit Jahren ein zu knappes Wohnraumangebot herrscht und die marktüblichen Mieten für breite Gesellschaftsteile nicht oder nicht ohne Einschränkungen in anderen Bereichen zu bezahlen sind. Ein Verdrängungswettbewerb von Finanzschwachen gegen Finanzstarke, von der zentralen Lage in die Randgebiete und Umland-gemeinden findet statt. Benachteiligte sind vor allem alte Menschen, Familien und Menschen ohne Einkommen, wie Arbeitslose oder Menschen in Ausbildung. Besonders finanziell Schwächere leiden unter steigenden Mieten, denn von allen Haushalten unter 2000 Euro Haushaltsnettoeinkommen wohnen über zwei Drittel zur Miete,[2] insgesamt ist es über die Hälfte.[3]

Eine wesentliche Rolle bei der Betrachtung der Wohnungsproblematik spielen zudem die schlechte Einkommensentwicklung breiter Gesellschaftsschichten in den letzten 20 Jahren und die sozial- und wirtschaftspolitischen Weichenstellungen der vergangenen Dekade. Sie führten zu einer fortwährenden Umverteilung gesellschaftlichen Wohlstands von unten nach oben und zu Reallohnverlusten breiter Gesellschaftsschichten[4] - und einer sukzessiven Einkommensschwächung der Mehrheit der Mieter*innen. Dies führt zu stetig steigendem Bedarf besonders nach preiswertem Wohnraum - dies gilt insbesondere für die Ballungsräume, wo gleichzeitig der Bedarf an sozialen Wohnungen wächst. Da ein (wirtschafts-)politischer Kurswechsel gegenwärtig nicht sichtbar ist, muss zudem mit einer weiteren Verschärfung der Situation in der nahen Zukunft gerechnet werden.

Darüber hinaus verschärft die gegenwärtige Niedrigzinssituation die Problemlage weitergehend, da Sachwerte, wie Wohnungen und Bauprojekte zum Fluchtpunkt für von niedrigen Zinsen verunsicherte Anleger*innen aus allen Teilen der Welt, insbesondere Südeuropa, werden, die mit ihren Spekulationen die Mieten in die Höhe treiben. Die gegenwärtige Kapitalismuskrise verschärft die Probleme folglich vor allem für die innerstädtischen Unterschichten am meisten, da sie am stärksten von steigenden Mieten, Verdrängung und Sozialabbau betroffen sind.

Ein letzter verschärfender Punkt sind die steigenden Nebenkosten, die in vielen Fällen durch exorbitante Steigerungen die eigentlichen Kaltmieten in den Hintergrund treten lassen. Die Steigerungen der Kaltmieten sind einerseits gesetzlich bereits gemäßigt gedeckelt, während andererseits aufgrund der von der schwarz-gelben Bundesregierung falsch vorangetrieben Energiewende die Energiekosten für Privatverbraucher*innen (bei gleichzeitiger Entlastung von industriellen Großverbraucher*innen von der Umweltabgabe) explodieren. Zusätzlich dürfen aktuell (April 2013) gemäß dem Gesetz zur energetischen Sanierung bis zu elf Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung pro Jahr über die Mietaufschläge gegenfinanziert werden, bei nur kleinen Nebenkosteneinsparungen für die Mieter*innen und ohne Kostendeckelung.

Alles in allem fehlen nach Angaben nach Angaben des Eduard Pestel Instituts deutschlandweit etwa vier Millionen soziale Mietwohnungen.[5] In Baden-Württemberg wurde 2011 weniger als 15 % des Bedarfs an sozialem Wohnraum gedeckt. Vor diesem Hintergrund ist es richtig, dass die SPD das Thema "Bedarfsgerechter Wohnraum" zum Thema im aufziehenden Bundestagswahlkampf macht. Wir begrüßen daher das Positionspapier "Bezahlbares Wohnen in der Sozialen Stadt" der SPD‑Bundestagsfraktion als wichtigen Diskussionsbeitrag. Zugleich möchten wir aber zum Ausdruck bringen, dass dies nur der Anfang sein kann.

Wir Jusos fordern deshalb...

... eine offensive Wiederaufnahme des sozialen Wohnungsbaus!

In den vergangenen 30 Jahren wurden die wohnungs- und sozialpolitischen Themen zugunsten kurzfristiger Profitinteressen verdrängt. Dabei war der soziale Wohnungsbau lange Jahre eine wichtige Stütze unserer Gesellschaft, der besonders stabilisierend auf den Zusammenhalt der Gesellschaft gewirkt hat. Die Privatisierung von Wohnungen im öffentlichen Eigentum und die Spekulation mit Wohnungen müssen daher unverzüglich gestoppt, der soziale Wohnungsbau reaktiviert werden.

Wohnungsbau ist eine gesellschaftliche Pflichtaufgabe: Um dem weiteren Rückgang an Wohnraum zu begegnen und eine positive Gegenentwicklung zu starten, ist es daher unerlässlich, bundesweit jährlich mindestens 180 000 neue Sozialwohnungen durch Bau, Modernisierung oder Zukauf zu schaffen, beziehungsweise zu (re-)aktivieren. Hierzu ist eine massive Umverteilung der Finanzmittel im Landeshaushalt von der Eigenheimförderung zu sozialem Wohnungsbau, sowie die deutliche Erhöhung der Haushaltsmittel des Bundes für sozialen Wohnungsbau - die aktuell bei nur 518 Millionen Euro liegen - notwendig. Diese Maßnahmen würden zugleich das arbeitende Handwerk und die Binnenwirtschaft stärken. Um eine Spekulation mit Wohnungen wirksam zu unterbinden, dürfen ferner Gewinne auf Wohnungsverkäufe nicht länger steuerfrei sein.

... bei der Entwicklung von innerstädtischen Gewerbeflächen, mit Ausnahme von Gewerbegebieten, wohl aber in Mischgebieten, einen Flächenanteil von 20 % mit Wohneinheiten und davon ein Drittel mit Wohnungen mit Mietpreisbindung (Sozialwohnungen) zu bebauen!

Gerade bei den knappen innerstädtischen Freiflächen ist es wichtig, dass diese nicht kurzsichtig als Gewerbeflächen ausgewiesen werden und sich die Stadt/Kommune damit ihrer Freiheiten zur Schaffung von Wohnraum übermäßig beraubt.

... eine Förderung und weiteren Ausbau des ÖPNV!

Um die Außenbezirke der Städte attraktiver zu machen und die Wohnungssituation in der Stadtmitte zu entlasten, muss eine flächendeckende, flexible Verbindung zu den äußeren Wohngebieten sichergestellt werden. Ein funktionierender ÖPNV ist elementarer Bestandteil der öffentlichen Grundversorgung. Damit auch Menschen mit geringen Haushaltseinkommen ihn nutzen können, bekräftigen wir unsere Forderung nach der Einführung eines Sozialtickets zum Preis des Mobilitätspauschalbetrags der Grundsicherung für alle Bezieher*innen der Grundsicherung.

... eine Kultur der sozialen Durchmischung statt der sozialen Ausgrenzung!

Bewohner*innen von Sozialwohnungen sind Zielscheiben von medialen Vorurteilen und gesellschaftlichem Spott. Dieser Vorgang ist nicht hinnehmbar. Gentrifizierungsprozesse müssen sozial mitgestaltet, alternative Wohnformen, barrierefreies Wohnen, Mehrgenerationenhäuser und Wohngenossenschaften stärker gefördert werden. Jahrzehntelang war die Bundesrepublik Vorreiterin in punkto sozialem Wohnungsbau. Altersgerechtes oder betreutes Wohnen und Mehrgenerationenhäuser richten sich an Bedürfnisse breiter Gesellschaftsschichten und dürfen deshalb nicht mehr ein Privileg einkommensstarker Schichten bleiben.

Um das Ziel der sozialen Durchmischung auch in Stadtteilen mit hohen Mieten zu erreichen und die Landeswohnbauförderung zu einem starken Instrument für soziales Wohnen zu machen, muss der Mietpreis bei sozialen Wohnungen an die Einkommen der Bezieher*innen gekoppelt werden, anstatt an die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierbei darf die Monatskaltmiete 35 % des Monatseinkommens des Haushalts nicht übersteigen. Denn wird eine Nettokaltmiete von 12 Euro/m² durch die Landeswohnraumförderung auf 9 Euro/m² abgesenkt, ist immer noch kein sozialer Wohnraum entstanden und es kommt zwangsweise zur sozialen Entmischung entlang eines Einkommensgefälles.

... Soforthilfen für die Schwächsten der Gesellschaft!

Die Versorgung mit Strom, Energie und Wasser ist eine elementare Voraussetzung für ein Leben und Wohnen in unserer Gesellschaft. Durch die ungleiche Kostenverteilung bei der Energiewende sind jedoch gerade die schwächsten Glieder unter noch massiveren Druck geraten. Es ist nicht hinnehmbar, dass in Deutschland bis zu 800 000 Menschen im Jahr[6] der Strom abgestellt wird. Wir fordern daher eine Aufhebung solcher Sperrungen bei denjenigen, die nachweislich ihre Rechnungen nicht mehr aus eigener Kraft begleichen können. Ferner muss der von der Bundesregierung 2011 abgeschaffte Heizkostenzuschuss beim Wohngeld wieder eingeführt werden.

... das Verbot diskriminierender Fragen in sogenannten Selbstauskunftsbögen!

Vermieter*innen, besonders Vermietungsgesellschaften und Makler*innen, fragen in Selbstauskunftsbögen eine Vielzahl persönlicher Daten ab, darunter auch Einkommen, Aufenthaltsstatus, Familienstand und Staatsangehörigkeit. Wir fordern, dass diese vier Datenkategorien nicht mehr erhoben werden dürfen, da sie zu vielfacher Diskriminierung, unter anderem von Ausländer*innen und Menschen ohne Einkommen, führen. Dabei sind zum Beispiel für Vermieter*innen Bezieher*innen von Sozialleistungen die sichersten Mietzahler*innen, da der Staat für die Miete haftet. Trotzdem werden viele Mietinteressent*innen zu Betroffenen von formalisierter Fremdenfeindlichkeit und sozialer Ausgrenzung.

... die gesellschaftliche Verwaltung von ungenutzt leer stehendem Wohnraum!

Die Leerstandsquote von Wohnungen in Wohngebäuden in Baden-Württemberg im Jahr 2010 betrug 8,40 %.[7] Angesichts 3,8 Millionen leer stehender Wohnungen in der Bundesrepublik und einer erneuten Erhöhung der Leerstandsquote von 8,0 auf 8,6 % von 2006 auf 2010 ist die Politik aufgefordert hier Maßnahmen zu ergreifen.[8] Alle Immobilieneigentümer*innen müssen Auskunft über die Nutzung ihres Eigentums geben. Steht Wohnraum länger als ein Jahr leer, muss die Wohnraumvergabe durch staatliche Stellen erfolgen können, denn sind es mehr als zwölf Monate Leerstand, wiegt das Recht auf Wohnung schwerer als das Eigentumsrecht.[9] Die Eigentümer*innen werden gemäß den Regelungen der Grundgesetzesartikel 14 und 15 entschädigt. Ferner müssen Wohnungssuchende das Recht erhalten, leer stehende Gebäude, die ohne sachlichen Grund länger als zwei Jahre leer stehen, zu nutzen, ohne sich des Hausfriedensbruches strafbar zu machen.

eine Begrenzung der Neuvertragsmieten auf nicht mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete!

Gerade in der Zeit der Krise an den Finanzmärkten, wo das Kapital in vermeidlich sicherere Anlageformen wie Sachwerte investiert wird, ist dies ein probates Mittel um Spekulationen am Immobilienmarkt zu begrenzen.

... eine Bindung des Bestandsmietenanstiegs an die Höhe der jährlichen Inflation!

Eine effektive Bremsung des Mietenanstiegs ist nur dann zu erwarten, wenn der Anstieg der Nettokaltmieten auf ein vernünftiges Maß begrenzt wird. Um Mieter*innen vor willkürlichen Mieterhöhungen zu schützen, schlagen wir vor, die Nettokaltmietenentwicklung an die Inflationshöhe zu binden. Das alleinige Eigentum einer Wohnung ist kein hinreichender Grund, um fortwährende Mieterhöhungen zu legitimieren. Weitere Erhöhungen der Nettokaltmiete dürfen hiernach nur noch erfolgen, wenn es zu tatsächlichen Wohnwertverbesserungen (beispielsweise umfangreichen und effektiven Modernisierungen) kommt.

... eine Begleichung der Makler*innengebühren nach dem Besteller*innenprinzip!

Auch für den Wohnungsmarkt muss gelten: Wer eine Dienstleistung bestellt, muss sie auch bezahlen (Besteller*innenprinzip). Die derzeit üblichen Makler*innengebühren (zwei Monatskaltmieten) stehen zudem nicht mit den erbrachten Leistungen im Verhältnis. Des Weiteren sollen die Gebühren auf eine Monatskaltmiete begrenzt werden, um die aus der möglichen Umlage der Gebühren auf die Miete entstehende Mietsteigerung zu verhindern.

...die Abschaffung der Umlage für energetische Sanierungen!

Im Zuge der Energiewenden der vergangenen Jahre, wurde der Fokus auch auf den Gebäudebereich und das Einsparpotenzial, das durch energetische Sanierungsmaßnahmen erzielt werden kann, gelenkt. Die Haushalte tragen schließlich zu gut einem Fünftel der CO2‑Emissionen bundesweit bei. Wer den Übergang vom fossilen ins nachhaltige Energiezeitalter schaffen will, muss deshalb auch im Gebäudebereich die richtigen Weichenstellungen treffen.

Fakt ist jedoch auch, dass die Gesetzesvorhaben nicht darauf hinauslaufen dürfen, dass die Mieter*innen durch enorme Zusatzkosten und Mietpreiserhöhungen zu den Meistbetroffenen der Klimaschutzmaßnahmen werden. Die gegenwärtige Entwicklung weist jedoch in genau die Richtung: Entgegen aller Versprechungen fangen die Einsparungen bei den Nebenkosten längst nicht die Kosten der Sanierungen auf, die auf die Nettokaltmieten umgelegt werden.

Es muss daher das Ziel der vorausschauenden Politik sein, sowohl die Modernisierung des Wohnraums zu erwirken, als auch die Wohnkosten der Mieter*innen nicht übermäßig steigen zu lassen. Da die Modernisierungsumlage jedoch die Kaufkraft vieler Mieter*innen bei Weitem übersteigt[10], muss über alternative Finanzierungsformen, beispielsweise verstärkte Förderung von staatlicher Seite, nachgedacht werden. Eine Drittelung der Sanierungskosten zwischen Vermieter*in, Mieter*in und Staat lehnen wir ab, da diese ohne Deckelung und bei aufwändigen Sanierungen wiederum am stärksten die Mieter*innen belastet.



[1]    So liegt beispielweise die Leerstandsquote der neuen Bundesländer im Jahr 2010 bei 11,5 % und in den alten Bundesländern bei 7,8 %. Quelle: Statistisches Bundesamt.

[2]    Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand 2008.

[3]    Eigentumsquote 2010: 45.7 %. Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand 2008.

[4]    So sanken die durchschnittlichen Bruttolöhne je Beschäftigten zwischen 2000 und 2012 um 1,8 % (Böckler Impuls 02/2013).

[5]    http://www.pestel-institut.de/images/18/Studie%20Sozialer-Wohnungsbau%2008-2012.pdf (abgerufen am 16.04.2013) Mitgetragen wurde diese Studie vom Deutschen Mieterbund, der zudem darauf verweist, dass deutschlandweit 250 000 "gewöhnliche" Mietwohnungen fehlen: http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/mieterbund-warnt-vor-wohnungsnot-a-871358.html (abgerufen am 23.04.2013)

[8]    Pressemitteilung Nr. 093 des Statistischen Bundesamtes vom 15.03.2012: “37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren 2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006 von 8,0 % auf 8,6 %. In den neuen Ländern (einschließlich Berlin) ist diese Quote unter anderem wegen Rückbaumaßnahmen von 12,4 % auf 11,5 % gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt des früheren Bundesgebiets von 7,8 %. Hier hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 % betragen.”

[9]    “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen”. Aus: Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Artikel 14, Absatz 2.

[10]  http://www.die-stadtredaktion.de/2012/07/gesellschaft/soziales/sozialorganisationen/mieterverein/mieterverein-heidelberg-und-deutscher-mieterbund-gemeinsam-fur-den-erhalt-des-sozialen-mietrechts/ (abgerufen am 16. April 2013)

 

 

Homepage Jusos Heidelberg